احكام النقض فى البيع - الالتزام بنقل الملكية

admin الخميس أغسطس 15, 2013 6:27 am

احكام النقض فى البيع
الالتزام بنقل الملكية
إعداد
المستشار أحمد عصام

إذ كان عقد البيع موضوع البيع التداعى قد استوفى أركان انعقاده وشروط صحته من رضاء غير مشوب بعيب من عيوب الإرادة ومحل محدد تحديدا نافيا للجهالة وجائز التعامل فيه وثمن نقدى معلوم مسدد بالكامل وبالتالى يتولد عنه التزام عنه التزام على الشركة المطعون ضدها ( البائعة ) بالقيام بما هو ضرورى لنقل الملكية إلى المشترى عملا بنص المادة 428 مدنى ، … التزام البائع بذلك هو التزام بعمل يمكن تنفيذه عينيا .
( الطعن رقم 2515 لسنة 61 ق جلسة 25 / 11 / 1997 س 48 ج 2 ص 1312 )

إذا حصل دائن على اختصاصه بعقار اشتراه مدينة و سجل هذا الاختصاص ، ثم باع العقار على مدينه جبرا وأوقعت المحكمة المبيع له ، و سجل حكم مرسى المزاد ، فإنه لا يجوز لمن باع للمدين أن يتمسك بأن هذا المدين لا يصح . اعتباره مالكا للعقار لأنه لم يكن قد سجل عقده قبل أن يسجل الاختصاص وحكم مرسى المزاد ، وبالتالى لا يصح اعتبار دائنه الذى رسا عليه المزاد مالكا ، وذلك على الأخص إذا كان المدين قد رد إلى بائعه العقار بعقد لم يسجل كذلك لأن البائع من جهة ، يضمن الملك للمشترى ولو لم يسجل عقد البيع فلا يقبل منه إذن الاحتجاج فى صدد الضمان بعدم تسجيل العقد ، ومن جهة أخرى فإنه هو نفسه إذ لم يقم بتسجيل عقد الشراء الذى صدر له من المشترى منه لا يحق له أن يحتج بعدم تسجيل العقد السابق صدوره منه لهذا المشترى .
(الطعن رقم 54 سنة 8 ق جلسة 15/12/1938)

ليس للبائع - لعدم تسجيل عقد البيع و تراخى انتقال الملكية - أن يطلب الحكم على المشترى تثبيت ملكيته هو للمبيع ، لأن من يضمن نقل الملك لغيره لا يجوز له إنه يدعيه لنفسه وكما يجرى هذا الحكم على البائع فهو يجرى هذا الحكم على البائع فهو يجرى على من يخلفه فى تركته فإن على الوارث - كمورثة - ان يقوم للمشترى بالإجراءات القانونية اللازمة لتسجيل ، من الاعتراف بصدور العقد بالأوضاع المعتادة أو بإنشاء العقد من جديد بتلك الأوضاع ومتى وجب هذا على الوارث فلا.يقيل منه أيضا أن يدعى لنفسه ملك المبيع على المشترى .
(الطعن رقم 0 6 سنة 2 ق جلسة 17/11/1932 )

عقد البيع هو من عقود التراضى التى تتم وتنتج آثارها بمجرد توافق الطرفين ، وكل ما استحدث قانون التسجيل من أثر فى أحكام البيع هو أن نقل الملكية هو بعد أن كان ، بمقتضى الفقرة الأولى من المادة 266 من القانون المدنى نتيجة لأزمة للبيع الصحيح بمجرد عقده ، أصبح متراخيا إلى ما بعد حصول التسجيل ، أما أحكام البيع الأخرى فلا تزال قائمة لم ينسخها ذلك القانون ، فالبائع يبقى ملزما بموجب العقد بتسليم المبيع و بنقل الملكية للمشترى ، كما يبقى ملزما بأداء الثمن إلى غير ذلك من الالتزامات التى تترتب بينهما على التقايل بمجرد انعقاد البيع .
( الطعن رقم 60 لسنة 2 ق جلسة 17/11/1932 )

إن عقد البيع، حتى بعد صدور قانون التسجيل ، من عقود التراضى يتم قانونا بالإيجاب والقبول وكذلك المادة 237 من القانون المدنى التى تجيز أن يكون البيع بالكتابة أو بالمشافهة مع اتباع القواعد المقررة بشأن الإثبات عند الإنكار فإن قانون التسجيل لا يقتضى تغيير شىء من أحكامها فالشركة فى شراء الأطيان التى رسا مزادها على الشريكين يجوز إثباتها بالبينة وقرائن الأحوال عند وجود مبدأ ثبوت بالكتابة ، ومتى ثبت بهذا الطريق قيام الشركة فلا يجوز لمن رسا عليه المزاد من الشريكين أن يتعلل فى جحد حق شريكه فى الملكية بعدم حصول التسجيل .
( الطعن رقم 7 سنة 9 ق جلسة 1/6/1939 )

إن القانون رقم 18 لسنة 1923 قد عدل حكم المادة 266 من القانون المدنى فيما يتعلق بنقل الملكية فبعد أن كان نقلها بمقتضى هذه المادة نتيجة لأزمة للبيع الصحيح بمجرد عقده ، أصبح متراخيا إلى ما بعد حصول التسجيل ، وإذن فلا يصح للمشترى - مادام لم يسجل عقده - أن يطلب الحكم بتثبيت ملكيته لما اشتراه ، وإنما له أن يطالب البائع ،أو ورثته من بعده بالالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد ، كتسليم المبيع وريعه ، فإذا هو طلب - قبل التسجيل - تثبيت الملكية وتسليم المبيع وريعه ، وقضى له بذلك ، تعين نقض الحكم فيما يتعلق بتثبيت الملك ، لرفع الدعوى به قبل استيفاء شروطها .
(الطعن رقم 2 5 سنة 2 ق جلسة 22/12/1932 )
.
إذا اشترى شخص عقارا من آخر بمقتض عقد بيع ابتدائى تعهد فيه البائع بأن يوقع على العقد النهائى على يد كاتب المحكمة فى يوم كذا ، كما تعهد المشترى بأن يدفع الباقى من الثمن فى ذلك اليوم ، وقبل حلول اليوم المحدد باع المشترى هذا العقار إلى آخر وتنازل له عن حقوقه فى العقد الصادر من البائع الأول و أحله محله فيها وفى واجباته وقبل المشترى الثانى ذلك ثم انتظر حتى أشهر إفلاس البائع الأصلى بعد الوقت المحدد لتوقيع العقد الصادر منه ، ففى هذه الصورة لا يجوز للمشترى الأخير أن يرجع على بائعه إذ كان يحب عليه أن يدفع الثمن إلى البائع الأصلى وله بمقتضى القانون أن يدفعه إليه و لو رغم إدارته أنه إذا كان للدائن وجه فى عدم الرضاء بتغيير مدينه بلا إرادته حتى لا يضطر لمطالبة من قد يكون معسرا، فإنه لا وجه له فى الامتناع عن قبض الدين فعلا من أى إنسان كان ، ولا يبقى بعد ذلك إلا حضور هذا البائع لتوقيع عقد البيع التهانى فى ا اليوم المحدد تنفيذا لالتزامه فإن أبى التوقيع بعد تكليفه بذلك بسبب عدم وجود رابطة بينه وبين المشترى الثانى فهذا يقتضى إخطار البائع الثانى لاستصدار العقد منه ويصدر هو عقدا قابلا للتسجيل ومتى سجل العقدان خلصت الملكية للمشترى الثانى ، فإهمال المشترى الثانى فى ذلك وتفويته الميعاد المحدد فى العقد وانتظاره بعد ذلك حتى أشهر إفلاس البائع الأول لا يجعل له وجها فى الرجوع بشىء على المشترى الأول .
(الطعن رقم 5 2 سنة5 ق جلسة 20/6/1935 )

إنه وان كانت الملكية لا تنتقل بعقد البيع غير المسجل إلا أنه تترتب عليه التزامات شخصية ، وهذه الالتزامات و أهمها تمكين المشترى من نقل الملكية تبقى فى تركة المورث بعد وفاته ، ويلتزم بها ورثته من بعده ، وإذن فليس للوارث أن يتمسك ضد المشترى بعدم تسجيل العقد الصادر له من المورث .
(الطعن رقم 44 سنة15 ق جلسة 23/1/1941)

انه لما كان قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 ، فيما عدا تعليق نقل الملكية من البائع إلى المشترى على حصول التسجيل ، لم يغير شيئا من طبيعة عقد البيع من حيث انه من عقود التراضى التى تتم وتنتج آثارها القانونية بين المتعاقدين بالوفاء بتعهداته التى يوجبها عليه القانون وشروط العقد ، وفى مقدمته التزام المشترى بدفع الثمن إلى البائع و التزم البائع بتسليم المبيع ونقل المكية إلى المشترى ، ولما كان .الدائن العادى يعتبر خلفا عاما لمدينه كالوارث لمورثه، و كان الخلف العام يحل محل سلفه فى كل ما له و ما عليه فتؤول إليه جميع الحقوق التى كانت لسلفه و تلزمه جميع تعهداته لما كان ذلك فإنه إذا مات البائع قبل الوفاء بتعهده بنقل الملكية لا يكون لدائنه العادى أن يدعى فى مواجهة المشترى أى حق على العقار المبيع يتنافى مع تعهد البائع و لا يجوز لهذا الدائن إجراء التنفيذ على العقار باعتبار أنه كان مملوكا المورث وقت وفاته و خصوصا إذا كان المشترى قد سجل حكما صدر له على الورثة بصحة التعاقد قبل اتخاذ إجراءات التنفيذ .
( الطعن رقم 56 سنة 13 جلسة 2/3/1944 )

متى كان محل التزام المدين عينا معينة جاز الدائن أن يحصل على وضع يده عليها مادامت مملوكة للمدين وقت التعهد أو آلت ملكيتها إليه بعده و لم يكن لأحد حق عينى عليها فإذا ضمن إن البائع للمشترى نقل الملكية التى اشتراها من والده . و لو من تكليفه هو ثم تملك الضامن هذه العين بعقد مسجل حرر له من والده . ، فإنه يكون للمشترى أن يطالب الضامن بهذه العين ولو كان يزاحمه فيها مشترى آخر من الضامن ، مادام أنه كان أسبق منه فى تسجيل صحيفة دعوى صحة ونفاذ عقده ، لأن هذا التسجيل من شأنه - إذا ما صدر الحكم بصحة التعاقد وأشر به على هامش تسجيل العريضة وفقا للقانون أن يحتج به على كل من تلقى حقا عينيا على نفس العين من أى ممن رفعت عليهم هذه الدعوى .
(الطعن رقم 64 سنة 19ق جلسة 6/12/1951 )

من أهم التزامات البائع . ضمان انتقال ملكية المبيع إلى المشترى فلا يجوز . له . طلب تثبيت ملكيته إلى العقار المبيع منه لمجرد أن المشترى لم يسجل عقد شرائه وإذن فمتى كان الطاعن قد أستند إلى عقد يتضمن شراءه المنزل موضوع النزاع من المطعون عليهما الأولين وآخرين مقابل ثمن تسلم منه البائعين مبلغا عند التعاقد على أن يدفع الباقى فى التاريخ الذى حدد لتحرير العقد النهائى ، ونص فى العقد على أنه إذا لم يدفع المشترى الباقى فى الميعاد المحدد يكون المبلغ الذى دفعه بصفة عربون من حق البائعين ويبطل العقد ، وكان الطاعن قد تمسك بأنه دفع كامل الثمن للمطعون عليهما الأولى و الثانية بموجب إيصالات ت قدمها للمحكمة ، و كان الحكم المطعون فيه إذ قضى بتثبيت ملكية المطعون عليهما الأولى و الثانية إلى القدر المبيع منهما أقام قضاءه على أن البيع لم يصبح نهائيا بالنسبة لهاتين الأخيرتين و و أن المشترى لم يرفع دعوى بصحة التعاقد أو بتثبيت ملكيته حتى يمكن للمحكمة أن تقول كلمتها فى العقد المذكور فضلا عن أنه منصوص فيه صراحة على أنه إذا لم يقم المشترى بدفع باقى الثمن يعتبر مفسوخا من تلقاء نفسه ولا حق للمشترى فى استرداد ما دفعه من الثمن و يعتبر عربونا ، إذ قرر الحكم ذلك فإنه يكون قد خالف القانون ، ذلك أن العقد الذى تمسك به الطاعن يعتبر صحيحا ومنتجا لآثاره دون حاجة إلى رفع دعوى صحة تعاقد عنه ما لم يصدر حكم من المحكمة بانحلاله أو بفسخه لسبب من الأسباب المسوغة لذلك كما يكون الحكم مشوبا بالقصور لعدم تحقيق المحكمة دفاع الطاعن بأنه أوفى كامل الثمن للمطعون عليهما الأولى والثانية .
(الطعن رقم 427 سنة 21 ق جلسة 21/11/1953 )

متى تقاسم الورثة - و من بينهم البائع - أعيان التركة بعد مصدور هذا البيع واختص الوارث البائع بنصيبه مفرزا فقد اصبح ملزما بأن ينقل للمشترى منه ملكيه ما باعه شائعا فيما اختص به بمقتضى عقد القسمة ، و من ثم فلا مصلحة للطاعن (أحد الورثة) فى تعييب الحكم المطعون فيه فيما قضى به من جعل القدر المبيع شائعا فيما اختص به البائع فى عقد القسمة الموقع عليه من جميع الورثة دون الشيوع فى أطيان التركة كلها .
( الطعن رقم 292 لسنة 26 ق - جلسة 25/1/1962 )

لم يحظر القانون رقم 178 لسنة 1953 على المالك التصرف فيما يستبقيه لنفسه فى حدود المائتى فدان ولم يضع أى قيد على هذا التصرف ومن ثم فلا يترتب على صدور هذا القانون استحالة تنفيذ التزام المالك بنقل ملكية القدر الذى باعه مم من تلك الأطيان ، فإذا كان البائع لم يدرج إقراره القدر المبيع ضمن الأطيان التى اختارها لنفسه بصفة أصلية وامتنع بذلك نقل الملكية للمشترى فى الفترة بين تقديم هذا الإقرار وموافقة جهة الإصلاح الزراعى على إعمال مقتضى التحفظ الوارد فيه بشأن هذا القدر واعتباره ضمن الأطيان المحتفظ بها للمالك ، وكان هذا المانع المؤقت لم يترتب عليه فى حدود السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع زوال المنفعة المرجوة من العقد فلا يكون له من أثر سوى تأجيل تنفيذ الالتزام فى الفترة التى قام فيها و لا يؤدى إلى انفساخ بقوة القانون
( الطعن رقم 263 لسنة 26 جلسة 3/1/1963 )

متى انتقلت الملكية من البائع إلى ورثة المشترى من تاريخ تسجيل الحكم الصادر لصالحهم بصحة ونفاذ عقد البيع فإن هذه الملكية لا تسقط ابدا عن المالك ، كما أن دعوى الاستحقاق التى تحميها لا يرد عليها التقادم المسقط وللمالك أن يرفعها ضد أى شخص لاسترداد ملكيته مهما طال عهد انقطاع صلته بهذا المالك ، وينبنى على ذلك انه إذا طالب المشترى - الذى انتقلت إليه ملكية المبيع - البائع باسترداد المبيع ، فلا يجوز دفع هذه الدعوى بالتقادم لمضى اكثر من خمس عشرة سنة دون المطالبة بالملكية .
( الطعن رقم 28 لسنة 28 ق - جلسة 28/3/1963 )

حق ملكية العقار لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة إلى الغير إلا بالتسجيل،،فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه ، ومن ثم لا يكون لهذا المشترى إن ينقل الملكية لمن اشترى منه لأنها لا تؤول إليه هو إلا بتسجيل عقده ، ولذلك فقد أورد المشرع بالمادة 23 من قانون الشهر العقارى نصا يقضى بأنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العينى إلا المحررات التى سبق شهرها ، فإذا توصل .المشترى إلى تسجيل عقده أو تسجيل الحكم الصادر بصحته و.نفاذه رغما من أن سند البائع له لم يكن قد تم شهره فإنه لا يكون من شأن التسجيل على هذه الصورة اعتبار المشترى . مالكا إذ من غير الممكن أن يكون له من الحقوق اكثر مما هو للبائع له الذى لم تنتقل إليه الملكية بسبب عدم تسجيل سنده .
( الطعن رقم 107 لسنة 35 ق - جالسة 21/1/1965)

إذ تقضى المواد 25 ، 28 ، 31 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى بأن كلا من طلبات التسجيل ومشروعات المحررات والمحررات تثبت في فى دفاتر تعد لذلك بمأموريات ومكاتب الشهر العقارى حسب تواريخ وساعات تقديمها فإن فى ذلك ما يفيد أن السابق و اللاحق فى التسجيل يتعين حتما - إن تما فى يوم واحد - بأسبقية رقم التسجيل فى دفتر الشهر وقد عنى المشرع بوضع هذا النظام و لم يترك الأمر فيه لمحض الصدفة نظرا لما يترتب على أسبقية التسجيل من أثر فى المفاضلة ب كل بين المتنازعين على ملكية عقار واحد ، ذلك أن مؤدى نصوص المواد 9 ، 15 ، 17 من القانون المذكور أن ملكية العقار لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع أو بتسجيل الحكم النهائى بإثبات التعاقد أو بالتأشير بذلك الحكم على هامش تسجيل صحيفة الدعوى إذا كانت قد سجلت ، وتسجيل هذه الصحيفة يحفظ لرافعها حقوقه من تاريخ حصوله حتى إذا ما حكم له بطلباته فإن الحق الذى قرره الحكم ينسحب إلى تاريخ تسجيل العريضة إذا كان قد تأشر بهذا الحكم طبقا للقانون دون أن يتأثر بما يصدر من البائع من تصرفات أشهرت بعد هذا التاريخ .
( الطعن رقم 347 لسنة 31 ق - جلسة 31/3/1966 )

انه إذا كانت المادة 428 من القانون المدنى تلزم البائع بأن يقوم بما هو ضرورى لنقل الحق المبيع إلى المشترى ومن ذلك تقديم الشهادات اللازمة للتسجيل إليه كمستندات الملكية وبيان حدود العقار ، إلا انه متى كان هذا الالتزام . يقابله التزام من جانب المشترى ولم يقم بتنفيذه جاز للبائع - وعلى ما تقضى به المادة 161 من القانون المدنى - أن يمتنع عن جانبه عن القيام بالإجراءات اللازمة للتسجيل ، فإذا كان الحكم المطعون فيه قد أورد ما يستفاد منه أن البائعة لم تكن ملزمة طبقا لشروط عقد البيع أن تقدم الأوراق اللازمة لتسجيله والتوقيع عليه من المشترين إلا بعد أن تحصل منهم على الرسم المطلوب سداده إلى مصلحة الشهر العقارى وان هؤلاء هم الملزمون بالمبادرة إلى دفعه ، وانتهى الحكم إلى أن تقصير مورث الطاعنين وهم من بعده فى ذلك قد سوغ للبائعة أن تعتصم قبلهم بالدفع بعدم التنفيذ فإن الحكم يكون قد أصاب صحيح ا لقانون .
( الطعن رقم 91 لسنة 34 ق جلسة 25/7/1967 )

إذ كانت ملكية العقار لأ تنتقل بين المتعامدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل وكان عقد بيع المطحن لم يسجل قبل حصول تأميمه فإن تلك الملكية تكون قد بقيت للبائع حتى نقلها التأميم إلى الدولة ، ولا يترتب على التأميم أو كونه عينيا انتقال هذه الملكية إلى المشترى بغير تسجيل ولا يغنى تسليم المبيع عن التسجيل فى نقل الملكية .
(الطعن رقم 982 لسنة 34 ق - جلسة 26/12/1968 )

يلتزم البائع - على ما تقضى به المادة 428 من القانون المدنى - بأن يقوم بما هو ضرورى لنقل الحق المبيع إلى المشترى ، وهذا الالتزام يشمل قيامه بشهر إنهاء الوقف وحقه فيه حتى يتسنى للمشترى تسجيل عقد البيع الصادر له ، ومن ثم يكون الحكم المطعون فيه إذ اتخذ من اشتراط الطاعن تحمل البائعة مصاريف الإشهار قرينة على استغلاله لها قد أستند إلى قرينة فاسدة .
(الطعن رقم 0 5 2 لسنة 35 ق - جلسة 17/4/1969)

نصت المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 على وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتبت على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول ولا تتغير لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير ، مما مفاده أن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ، وإذ جاء نص المادة التاسعة المشار إليه أسوة بنص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 المقابل له ، خلوا مما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطؤ فإن الملكية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - تنتقل بالتسجيل ولو نسب إلى المشترى الذى بادر بالتسجيل التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يعطله .
( الطعن رقم 9 5 لسنة 36 ق - جلسة 7/4/1970)

بيع العقار قبل التسجيل لا يزال من طبيعته نقل الملكية إذ ينشئ التزاما بنقلها فى جانب البائع ، و كل ما أحدثه قانون التسجيل و من بعده قانون الشهر العقارى من تغيير فى أحكام البيع - على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو أن نقل الملكية بعد أن كان نتيجة لازمة للبيع الصحيح ، أصبح متراخيا إلى ما بعد شهره ولذلك يبقى البائع ملزما بموجب العقد بتسليم المبيع وبنقل الملكية للمشترى ، كما يبقى المشترى ملزما بأداء الثمن إلى غير ذلك من الالتزامات التى ترتبت بينهما على التقابل بمجرد حصول البيع .
( الطعن رقم 472 لسنة 35 ق - جلسة 9/5/1973)

ليس للبائع لعدم تسجيل العقد وتراخى نقل الملكية بسببه أن يدعى لنفسه ملك المبيع على المشترى لأن من يضمن نقل الملكية لغيره ، لا يجوز أن يدعيها لنفسه .
( الطعن رقم 472 لسنة 35 ق - جلسة 9/5/1973 )

إذا كانت ملكية الأرض طبقا للمادة 803/2 من القانون المدنى تشمل ما فوقها وما تحتها إلا أن الفقرة الثالثة من هذه المادة نصت على أن يجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها وما تحتها وهو ما أكده المشرع فى المادة 922 من القانون المدنى بتقريره أن كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو. غراس أو منشآت أخرى يكون ملكا لصاحب الأرض وأنه مع ذلك يجوز أن يقام الدليل على أن أجنبيا قد أقام هذه المنشآت على نفقته ، ولئن كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن آلات المطحن الثابتة فى الأرض على سبيل القرار تعتبر عقارا لا تنتقل ملكيته إلا بالتسجيل إلا أنه فى نطاق ضريبة التركات تدخل . ضمن أصول التركة العقارات التى خلفها المتوفى ، ويكون قد اشتراها قبل وفاته بعقود عرفية لم تسجل ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد استند فى ملكية مورث الطاعنين لثلاثة أرباع ماكينة الطحين إلى عقد البيع العرفى وإلى قرائن أخرى أوردها فى أسبابه فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
( الطعن رقم 481 لسنة 37 ق - جلسة 8/5/1974 )

الحكم الذى يصدر ضد البائع متعلقا بالعقار المبيع يعتبر حجة،على المشترى الذى سجل عقد شرائه بعد صدور الحكم أو بعد تسجيل صحيفة الدعوى التى صدر فيها هذا الحكم ، وذلك على أساس أن المشترى يعتبر ممثلا فى شخص البائع له فى تلك الدعوى المقامة ضده وأنه خلف خاص له .
( الطعن رقم 33 لسنة 0 4 ق - جلسة 18/5/1983 )

الأصل أن البائع لا يمثل المشترى منه فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع بعد تسجيل عقد البيع وأن الحكم الصادر ضد البائع باعتباره مالكا للعين المبيعة لا يعتبر حجة على المشترى الذى سجل عقد شرائه قبل صدور هذا الحكم ولم يختصم فى الدعوى ، وأن للشريك على الشيوع أن يبيع حصته شائعة وإذا سجل المشترى عقده انتقلت إليه حصة البائع شائعة ويصبح المشترى دون الشريك هو صاحب الشأن فى القسمة التى تجرى بخصوص هذه الأعيان اتفاقا أو قضاء ، فإذا تجاهله شركاءه وأجروا القسمة مع الشريك الذى باع نصيبه بعقد مسجل ، فلا يجوز الاحتجاج بهذه القسمة على المشترى الذى سجل عقده قبل تسجيل حكم القسمة .
(الطعن رقم 79 لسنة 49 ق - جلسة 24/12/1975)

مؤدى نص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل . سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، وما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية على ذمة المتصرف ، ولا يكون للمتصرف إليه فى الفترة من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل فى الملكية دون أى حق فيها .
( الطعن رقم 386 لسنة 42 ق - جلسة 6/4/1976 )

المقرر فى قضاء محكمة النقض أنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العينى إلا المحررات التى سبق شهرها ، فإذا توصل المشترى إلى تسجيل عقده أو تسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه رغما عن أن سند البائع له لم يكن قد تم شهره ، فإنه لا يكون من شأن التسجيل على هذه لصورة اعتبار المشترى مالكا ، إذ من غير الممكن أن يكون له من الحقوق أكثر مما هو للبائع له ا لذى لم تنتقل إليه الملكية بسبب عدم تسجيل سنده.
(الطعن رقم 317 لسنة 7 4 ق - جلسة 18/11/1981 )

المقصود بدعوى صحة ونفاذ عقد البيع هو تنفيذ التزامات البائع بنقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية ، والبائع لا يعفى من هذا الالتزام إلا إذا أصبح تنفيذه مستحيلا ، فإذا كانت الاستحالة ترجع إلى سبب أجنبى لا يد للبائع فيه فإن الالتزام بنقل الملكية ينقضى طبقا للمادة 373 من القانون وينفسخ عقد البيع بسبب ذلك إعمالا لحكم المادة 159 من هذا القانون .
( الطعن رقم 980 لسنة 48 ق - جلسة 2/12/1982 )

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان المقصود بالاستحالة التى ينقضى به الالتزام هو الاستحالة المطلقة لطروء قوة قاهرة أو حادث جبرى طارئ لا قبل للملتزم بدفعه أو توقعه ، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه برفض دعوى الطاعنين على أن قرار لجنة مراجعة المبانى بمحافظة بور سعيد الذى صدر بالعدول عن قرار هدم البناء القائم على الأرض المبيعة من شأنه أن يجعل الوفاء بالتزام المطعون ضده بنقل ملكية المبيع مستحيلا استحالة مرجعها إلى سبب أجنبى لا يد له فيه ، لما كان ذلك وكان صدور مثل هذا القرار وان أدى إلى عرقلة تنفيذ التزام البائع ا لوارد بالعقد بإزالة المبانى القائمة على الأرض المبيعة وتسليمها خالية إلى المشترى فى الميعاد المتفق عليه إلا انه لا يعتبر مانعا من قبيل الاستحالة المطلقة التى تجعل الالتزام بنقل الملكية ذاته مستحيلا إذ ليس فى القانون ما يحول دون أن ينقل البائع ملكية الأرض المبيعة إلى مشتريها دون المبانى المقامة عليها ودون تسليمها .
(الطعن رقم 980 لسنة 48 ق - جلسة 2/12/1982)