عقد الإيجار وخصائصه

admin الخميس مايو 23, 2013 9:55 pm

عقد الإيجار وخصائصه
اعداد
المستشار أحمد عصام

هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر الانتفاع بشئ مدة معينة لقاء أجر معلوم على أن تكون العين صالحة للانتفاع بها مع التزامه بتعهد العين بالصيانة ومنع تعرض الغير له .
يتميز عقد الإيجار فى القانون المدنى طبقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996 بالآتى :
- عقد الإيجار عقد رضائى يتم بمجرد رضاء الطرفين .
- من العقود الملزمة للجانبين
- من عقود المعاوضة حيث يحصل كل طرف فيه على مقابل ما يعطيه للطرف الأخر .
- من العقود التى ترد على المنفعة بخلاف عقود الملكية .
- من عقود الإدارة اذ يكفى لمباشرته أن يكون المتعاقد قد توافرت فيه أهلية الإدارة .
- من العقود محددة المدة أى أنه عقد يلزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر بالانتفاع بالعين المدة المحددة لقاء أجر معلوم .

إثبات عقد الإيجار
- يجوز إثبات عقد الايجار فى حق المتعاقدين بمجرد انعقاده ولا يحتاج الى شكل معين أو أجراء خاص .
- قانون الاصدار رقم 137 لسنة 2006 لتعديل القانون 4 لسنة 1996 فأصبح عقد الإيجار سند تنفيذى بعد توثيقه .
- بالرغم من ان عقد الايجار عقد رضائى الا ان المحاكم لازالت مكدسة بالقضايا الخاصة بالإيجار ودعاوى الفسخ لعدم احترام المتعاقدين للعقد الموقع عليه بإرادتهما ورضائهما مما دفع المشرع إلى إصدار القانون رقم 137 لسنة 2006 فأضاف الفقرة التالية ويكون للمحررات المثبتة لهذه العلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذى بعد توثيقها بحضور اطرافها .

ملاحظات هامة :
- إثبات التاريخ على عقد الايجار لا يعطى للمحرر أو العقد قوة السند التنفيذى حيث أن إثبات التاريخ عمل فردى .

دعوى صحة التوقيع لا تعطى للعقد أو المحرر قوة السند التنفيذى .
- اذا كتب عقد الايجار وحرر بند المدة بأنه بالمشاهرة فانه يحق للمالك إنهاء العلاقة الإيجارية فى أى شهر مما يضر بمصلحة المستأجر وذلك بخلاف القوانين السابقة مثل قانون 49 لسنة 1977 وقانون 136 لسنة 1981 حيث كان يجدد العقد تلقائياً ويتوارث .

إنهاء عقد الايجار :
- ينتهى عقد الايجار بانتهاء مدته المحررة
- لا ينتهى عقد الايجار بموت المؤجر أو المستأجر الا بقيود واردة بالعقد .

وخلاصة ما اسلفناه أن عقد الايجار فى ظل التعديل الصادر بالقانون رقم 137 لسنة 2006 أصبح له الدور الفعال واصبح له قوة ذاتيه وأعطاه والمشرع – بقوة القانون – قوة السند التنفيذى وذلك لتفعيل دوره ولا حياء قاعدة ان العقد شريعة المتعاقدين وذلك لتخفيف العبء عن المحاكم وأخراً إجبار طرفى العقد على احترام اتفاقهما الذى ارتضياه طواعية واختياراً دون تدخل من أحد لذا الزم طرفى العقد على تسجيله فى الشهر العقارى .