منتدى المستشار أحمد عصام السيد

دينى – ثقافى – اجتماعى – قانونى – رياضى – أدبى - فنى
 
الرئيسيةالبوابةس .و .جبحـثالتسجيلالمجموعاتدخول

شاطر | 
 

 بيع بالجدك -- بيع

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
admin
Admin
Admin
avatar

عدد الرسائل : 984
العمر : 65
دعاء :
نقاط : 2583
تاريخ التسجيل : 06/01/2008

مُساهمةموضوع: بيع بالجدك -- بيع   الأربعاء مايو 18, 2016 7:54 am

بيع الجدك
- إن النص فى المادة 594/2 من القانون المدنى على أنه " ومع ذلك إذا في كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى برم بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضمانا كافيا لم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المتجر يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية وأن المقومات المعنوية هى عماد فكرته وأهم عناصره ولا يلزم توافرها جميعا لتكوينه بل يكتفى بوجود بعضها ويتوقف تحديد العناصر التى لا غنى عنها لوجود المحل التجارى على نوع التجارة التى يزاولها المحل والتى توائم طبيعته ، وهذا التحديد متروك لمحكمة الموضوع التى لها سلطة الفصل فيما إذا كانت العناصر التى اشتمل عليها البيع كافية لوجود المتجر متى كان استخلاصها سائغا ومتفقا والثابت بالأوراق ولا يغير من ذلك تفاهة المنقولات المادية الموجودة بالمتجر إذ لا يعد ذلك دليلا على انتفاء صفة المحل التجارى إلا أن العنصر الرئيسى الذى لا غنى عن توافره لوجود المحل التجارى :الذى لا يختلف باختلاف نوع التجارة هو عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية باعتباره العنصر الذى تدرر حوله العناصر الأخرى ومن ثم يتعين أن يسكون الشراء بقصد ممارسة ذات النشاط ولا يغير من ذك جواز ! استبعاد الاسم التجارى من العناصر التى ينصب عليها بيع المتجر ومتى توافرت تلك الشروط يصح البيع رغم وجود الشرط المانع .
(الطعن رقم 348 لسنة 52 ق - جلسة 23/3/1989)
- إنه ولئن كان المتجر فى معنى المادة 514مدنى تشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات أدبية ومعنوية ، وإن المقومات المعنوية هى عماد فكرته وأهم عناصره التى لا يلزم توافرها جميعا لتكوينه بل يكتفى بوجود بعضها حسبما تتطلبه نوع التجارة التى تزاول فيه ، وكان العنصر المعنوى الرئيسى الذى لا غنى عن توافره لوجود المحل التجارى والذى لا يختلف باختلاف نوع التجارة هو عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية باعتباره المحور الذى تدور حوله ، العناصر الأخرى ، وكان للمتعاقدين حرية تحديد العناصر التى يتركب منها المتجر الذى يجريان عليه التعاقد ، وكان لمحكمة الموضوع سلطة الفصل فيها إذا كانت العناصر المعروضة عليها كافية لوجود المتجر متقيدة فى هذا الشأن بما يقررانه أو بالوصف الذى يضيفانه على التعاقد ، ولها وهى بسيل التعرف على حقيقة العقد والتحرى عن قصد المتصرف من تصرفه تقدير الأدلة و القرائن المقدمة فى الدعوى واستخلاص ما تقتنع به متى كان استخلاصها سائغا من الثابت بالأوراق ، وكانت المادة 594 مهن القانون المدنى قد أجازت للمستأجر إهدار للشرط الاتفاقى المانع له من التنازل عن الإيجار - أن يتنازل عنه إذا كانت العين المؤجرة منشأ بها مصنع أو متجر وتوافرت الشروط الأخرى الواردة بالنص - إلا أن ذلك مشروط حتما بأن يكون استعمالها فى هذا الغرض مصرحا به فى العين فى أغراض الصناعة أو التجارة أو لا يحظر المؤجر على المستأجر استعمال العين فى هذين الغرضين . فإن مخالفة المستأجر لهذا الحظر باتخاذه من العين مصنعا أو متجرا بغير موافقة من المؤجر ، يعتبر نقضا من جانبه لما تم الاتفاق عليه مما يوجب رد مسعاه عليه ، فلا يحق تبعا لذلك أن يتخذ من هذه المخالفة سبيلا لمقارفة مخالفة أخرى هى التنازل عن الإيجار على خلاف شروط العقد إذ فى ذلك إهدار للإرادة المشتركة للمتعاقدين وهى قانونهما النافذ فى حقهما مادام فى نطاق المشروعية - وخروج بالاستثناء المقرر بنمر المادة 594آنفة الذكر عن مجاله المحدود بغير سند من أحكام القانون أو قواعد تفسير النصوص التشريعية . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون قيه قد ذهب فى قضائه إلى أن العين محل النزاع لا تعتبر متجرا ينطبق عليه نص تلك المادة وأن التصرف الوارد عليها لا يعدو مجرد تنازل معن إجارتها دون إذن كتابى من المؤجر مستندا فى ذلك إلى ما قرره عن أن * "الثابت من مطالعة عقد الإيجار المؤرخ 1 /4/ 1971 أنه تضمن استئجار المستأنف عليه الثانى - المطعون ضده الثانى - من المستأنف عليه الأول - المطعون ضده الأول - ما هو شونة بقصد استعمالها (مخزن خشب ومخلفات سفن ) مما يبين منه بجلاء انصراف نية العاقدين إلى اعتبار المكان المؤجر مجرد مخزن لتخزين المواد المنصوص عليها فى ذلك العقد وليس محلا لمزاولة أى نشاط تجارى أو صناعى . . الأمر الذى لا يمكن معه اعتبار عين النزاع متجرا بالمعنى الذى عناه الشارع فى المادة 594 / 2 سالفة الذكر لافتقادها إلى العناصر المادية والمعنوية لاعتبارها كذلك ويكون البيع الصادر عن تلك العين من المستأنف عليه الثانى إلى المستأنف - الطاعن غير نافذ فى حق المؤجر - المطعون ضده الأول - والذى يعد مجرد تنازل عن العين المؤجرة دون إذن كتابى من هذا الأخير وتركا من المستأنف للعين المؤجرة .. دون أن ينال من ذلك ما قدمه المستأنف من مستندات قام هو باستخراجها باسمه دون المستأجر الأصلى عن عين النزاع بعد تنازل هذا الأخير له عليها ولا يحاج بهما المؤجر كما أنها لا تغير الغرض الذى قصده العاقدان فى عقد الإيجار لاستغلال تلك العين " مما مفاده أن الحكم فى حدود سلطته التقديرية فى تفسير المحررات قد استخلص من عقد إيجار العين محل النزاع إنه لم يصرح فيه للمطعون ضده الثانى المستأجر لها بمزاولة أى نشاط تجارى أو صناعى فيها وأن الإيجار وقد انصرف لتكون العين المؤجرة مجرد مكان ، لتخزين الأخشاب ومخلفات السفن دون الاتجار فى ذلك مما ينفى عن العين اعتبارها متجرا لافتقارها إلى العناصر المادية والمعنوية اللازمة للمتجر ، وكان ذلك من الحكم يتفق وصحيح القانون وقائما على أسباب سائغة من شأنها أن تؤدى إلى النتيجة التى انتهى إليها ويكفى لحمله ، فإن النعى عليه بسببى الطعن يكون على غير أساس .
(الطعن رقم 818 لسنة 53 ق - جلسة 9/7/1989 )
المقرر فى قضاء المحكمة أن المتجر فى معنى المادة 594/3من الفانون المدنى يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية وأن المقومات المعنوية وأخصها الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية هى عماد فكرته وأهم عناصر ، وكان مناط استلزام توافر العنصر المعنوى الخاص بالاتصال بالعملاء فى بيع الجدك وجوب أن يكون الشراء بقصد ممارسة ذلك النشاط الذى كان يزاوله بائع المتجر .
(الطعن رقم 192 لسنة 52ق - جلسة 24/4/1989)
- إن النص فى الفقرة الثانية من المادة 594 مدنى على أنه : إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر حاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضمانا كافيا ولم يلحق من ذلك ضرر محقق " يدل على أن أباحه المشرع للمستأجر بمقتضى هذا النص هو استثناء من الأصل المقر وهو التزام المستأجر باحترام عقد الإيجار فيما نص عليه من حظر التنازل عن الإجارة للغير ، ويشتر ط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستعملا لممارسة الأعمال ذات الصفة التجارية والتى ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن التى لا يمار فيها هذا النوع من النشاط ، كما أنه يشترط لإسباغ تلك الصفة على عمل صاحب الحرفة أن يستخدم عمالا أو آلات فيضارب على عمل هؤلاء العمال أو إنتاج تلك الآلات أما إذا اقتصر الأمر على مباشرة حرفته بمفرده فقد انتفت صفة المضاربة ولا يعتبر أنه أنشأ متجرا بالمكان المؤجر ، والعبرة فى توافر الصفة التجارية للنشاط هى بوقت إتمام البيع وليس قبل ذلك أو بعده ، ومن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن المتجر فى معنى المادة 594/2 من القانون المدنى يشتمل على جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية والمقومات المعنوية هى عماد فكرته وأهم عناصره ، ولا يلزم توافرها جميعا لتكوينه ، بل يكفئ وجود بعضها ، ويتوقف تحديد العناصر التى لا غنى عنها لوجود المحل المجارى على نوع التجارة التى يزاولها المحل ، إلا أن العنصر المعنوى الرئيسى والذى لا غنى عن توافوه لوجود المحل التجارى والذى لا يختلف باختلاف نوع التجارة هو عنصر الاتصال بالعملاء و السمعة التجارية باعتباره المحور الذى تدور حوله العناصر الأخرى فيترتب على غيبته ، انتفاء فكرة المتجر ذاتها فلا يتصور وجود متجر بلا عملاء سواء كانوا دائمين أو عابرين ، والمناط فى توافر العنصر المعنوى والخاص بالاتصال بالعملاء هو وجوب أن الشراء بقصد ممارسة النشاط ذاته الذى كان يزاوله بائع المتجر ، كما أن الحكمة من الاستثناء المقرر بتلك المادة هو رغبة المشرع فى الإبقاء على الرواج المالى والتجارى فى البلاد بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبه إلى ببيعه وتمكين مشتريه من الاستمرار فى استغلاله فى ذات النشاط بحيث إذا ما أفرغ البائع منشأته من مضمونها كمتجر قبل البيع ، فإنه يكون قد انحر عنها هذا الوصف الذى من أجله شرع النص المذكور ، وأنه ولئن كان للمتعاقدين حرية تحديد العناصر التى يتركب منها المتجر الذى يجريان عليه التعاقد إلا أن لمحكمة الموضوع سلطة الفصل فيما إذا كانت العناصر المعروضة عليها بها فيه لوجود المتجر غير متقيدة فى هذا الشأن بما يقررانه أو بالوصف الذى يضيفانه على التعاقد ، ولها وهى بسبيل التعرف على حقيقة العقد والتحرى عن قصد المتصرف من تصرفه تقدير الأدلة والقرائن المقدمة فى الدعوى واستخلاص ما تقتنع به منها متى كان استخلاصها سائغا ومتفقا مع الثابت بالأوراق . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خلص فى قضائه إلى أن (الجراج ) محل التصرف الصادر من المطعون ضده الثانى "المستأجر إلى الطاعن لا تتوافر فيه مقومات المتجر بالمعنى المقصود به فى المادة 594/ 2 سالفة البيان مستندا فى ذلك على ما أورده بمدوناته من أن " البادى" للمحكمة من اطلاعها على عقد بيع الجراج مثار النزاع أن الطرفين قد نصا صراحة فى البند السادس منه على " قيام البائع بإخلائه من السيارات وأقر المشترى باستلامه خاليا و وأصبح من حقه استغلاله والانتفاع به من يوم البيع بالطريقة التى يراها كما نص فى البند الثامن العقد على أن البائع قام قبل اليوم بإخلاء طرف جميع عمال وموظفى الجراج بل وسدد لهم مرتباتهم وكافه مكافأتهم عن فترة خدمتهم السابقة وتعهد للمشترى بتسليمه المخالصات الموقع عليها منهم وبذلك يكون البائع حسب اقراره بالعقد قد قطع صلته بعملائه دائمين كانوا أو عابرين وأنهى علاقته بعماله وغدا الجراج مكان لا يحمل من مقومات المعنوية إلا اسمه فقط وأصبح عنصر المكان يشكل أهم عنصر فى التصرف بعد أن انتفت عن نشاط مستغلة الصفة التجارية .. . فيكون حقيقة التصرف الصادر من المستأجر الأصلى " المستأنف ضده الثانى" إلى المستأنف ضده الأول لا يعدو كونه تنازلا عاديا عن الإجارة وليس بيعا لمحل تجارى يخضع لحكم المادة 594/ 2 من القانون المدنى وإذ كان هذا خلص إليه سائغا له أصل ثابت بالأوراق ومؤديا إلى النتيجة التى رتب عليها قضاءه بإخلاء العين محل النزاع فإن النعى عليه فى هذا الخصوص لا يعدو أن يكون جدلا موضوعيا فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره من أدلة الدعوى وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة النقض .
(الطعن رقم 1098 لسنة 53 جلسة 27/12/1989)
- إنه ولئن كان من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المتجر فى معنى المادة 594 من القانون المدنى يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية ومعنوية ، وأن المقومات المعنوية وأخصها الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية هى عماد كرته وأهم عناصره ، وكان مناط استلزام توافر العنصر المعنوى الخاص بالاتصال بالعملاء فى بيع الجدك وجوب أن يكون الشعراء بقصد ممارسة ذات النشاط الذى كان يزاوله بائع المتجر ، إلا أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - إن إضافة مشتر الجدك نشاط آخر مع الاحتفاظ بذات النشاط الذى كان يزاوله بائع المتجر لا ينال من توافر شروط بيع الجدك ، ولما كان الثابت بالأوراق أن مشترى الجدك - المطعون ضده الثانى - قد احتفظ بذات نشاط المحل التجارى قبل شراءه وأضاف إليه نشاطا آخر و أن الحكم المطعون فيه إذ زيد الحكم الابتدائى الذى انتهى إلى توافر شروط المادة 594 / 2 من القانون المدنى إنه يكون قد أصاب صحيح القانون ويكون النعى على غير أساس .
(الطعن رقم 192 لسنة 52 - جلسة 24/4/1989)
أنه يجب اعتبار المحل تجاريا فى معين المادة 594 من القانون المدنى أن يكون مستغلا فى نشاط تجارى قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية فإذا كان غير ذلك بأن انتفت عن نشاط مستغلة الصفة التجارية فلا يجوز بيع هذا المحل بالجدك ومؤدى هذا أنه إذا كان المحل مستغلا فى نشاط حرفى قوامه الاعتماد بصفة رئيسية على استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية فإنه لا يعتبر محلا تجاريا ذلك أن الحرفى الذى يتخذ من العمل اليدوى - سواء باشره بنفسه أو بمعاونة الغير - أساسا لنشاطه ومصدرا لرزقه لا تكون له صفة التاجر ولا يتسم نشاطه بالصفة التجارية ومن ثم فلا يعتبر المكان الذى يزاوله فيه محلا تجاريا حتى أن وجدت فيه بعض الأدوات والمهمات والبضائع أو كان له عملاء وبالتالى فلا ينطبق فى شأنه حكم المادة 594/2 من القانون المدنى ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه .على ما أورده بمدوناته من أن الثابت من أقوال من استشهد بهما المستأنف عليه الثانى (الطاعن ) والتى تطمئن المحكمة إليها أن المستأنف عليه الأول (المطعون ضده الثانى كما ، يمار عمله كحرفى. بمفرده فى عين التداعى وبغير آلات تنتج و من ثم لا يكون قد أنشأ متجرا بالمكان المؤجر وبالتالى لا يسرى حكم المادة 594 مدنى على البيع الصادر منه إلى ... .. . ولا ينفذ تبعا لذلك التنازل عن الإيجار الصادر منه لها فى حق المستأنف (المطعون ضده الأول ) ويسرى هذا الأمر أيضا على البيع الصادر من . . . . . إلى المستأنف عليه الثانى (الطاعن ) إذ الثابت أنها كانت تمارس عملها كحرفة بمفردها وبغير آلات ، وهى أسباب سائغة لها أصلها ء الثابت بالأوراق وتنطبق على واقع الدعوى فإن نعى الطاعن على الحكم بالقصور وفساد الاستدلال لا يعدو أن يكون جدلا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها وهو غير جائز إثارته أمام هذه المحكمة ويكون النعى على غير أساس .
- لما كانت العبرة فى تكييف بيع الجدك هى بكونه واردا على محل تجارى بالمعنى والشروط التى أوردتها المادة 514/ 2 من القانون المدنى الوصف المعطى فى العقد ، وكان المقرر أن هذا التكييف مسألة قانونية تخضع لرقابة محكمة النقض التى يكون لها أن تراقب مدى صحة ما استخلصته محكمة الموضوع فى هذا الصدد من وجود أو عدم وجود المجل التجارى إذ يتوقف على ، هذا التكييف تحديد النص القانونى الواجب التطبيق ، وكان البين من الأوراق أن عقد البيع قد انصب على محل مؤجر أصلا بغرض استغلاله فى نشاط "لحام الأكسجين " وأن كان مستغلا فعلا فى هذه الحرفة وقت البيع ولا يحمل اسما ولا عنوانا تجاريا وأن التصرف الصادر عنه لا يشمل سوى المنقولات الموجودة فيه المبينة به وكذا حق الإيجار مما مفاده أن المحل مخصص لاستغلاله فى النشاط الحرفى .ومن ثم لا يعد متجرا ولا ينصرف إليه حكم البيع المنصوص عليه بالفقرة الثانية من المادة 594 من القانونى المدنى ولا يعد التصرف الحاصل عنه من المستأجر الأصلى إلى المطعون ضدها الثانية ، أن يكون مجرد تنازل عن حق إيجار المكان تم بغير إذن من المالك ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه .
(الطعن رقم 39 لسنة 51 ق جلسة 20/2/1989)
15 - أنه ولئن كان للمتعاقدين حرية تحديد العناصر التى يتكون منها المتجر الذى يجريان عليه التعاقد ، إلا لمحكمة الموضوع سلطة الفصل فما إذا كانت العناصر المعروضة عليها كافة لوجود المتجر غير مقيدة ولها فى هذا الشأن بما يقانه أنه أو بالوصف الذى يضيفانه على التعاقد ولها وهى بسبيل التعرف على حقيقة العقد والتحرى عن قصد المتصرف من تصرفه تقدير الأدلة والقرائن المقدمة فى ا الدعوى واستخلاص ما تقتنع به منها متى كان استخلاصها سائغا مع الثابت بالأوراق ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أورد فى مدوناته أن عقد بيع غير النزاع بالجدك الصادر من المطعون ضدها الثانية أقرت فيما أنها لم تمار أى نشاط بالمحل رغم التصريح لها بذلك مما يدحض أقوال شاهديها بالتحقيق وأن ما قدمته من مستندات أمام محكمة أول درجة جلسة 29 / 1 / 1981 لا تؤدى إلى نفى ذلك ولا يفيد أن هناك أى نشاط تجارى بالمحل إذ أن أوراق تسلم البضائع والتخليص عليها لم تتضمن أية صلة بينها وبين عين النزاع ولا تعنى ذلك على وجه اللزوم كما لا تكفى فى هذا الشأن صورتا الفاتورتين المقدمتين بتلك الحافظة فى حين أن المطعون ضدها الثانية قدمت با أوراق الدعوى ما يؤيد دفاعها من أنها باشرت نشاطها التجارى بالمحل أذ بموجب عقد شركة مؤرخ 3/12/1975 تكونت شركة تضامن بينها وآخر باسم شركة *.. * لتجارة ورق الحائط وأعمال الديكور واستمرت الشركة إلى أن تم حلها بعقد التخارج المؤرخ 22/8/1977 وثابت به تنازلها للشريك عن مخزن كان يستغل لأعمال الشركة كما تضمنت حافظة المستندات التى أشار إليها الحكم موافقتين استيراديتين صادرتين من وزارة التجارة بتاريخ 15/5/1977 لاستيراد أدوات خاصة بنشاط المحل و إيصال سداد رسوم الغرفة التجارية بتاريخ 18 / 4 /1977 وخمس أذون تسليم بضاعة لعملاء ثابت بها الاسم والعلامة التجارية للمتجر وجميع هذه المستندات ثابت بها عنوان المحل موضوع النزاع إنه رغم ما لهذه المستندات من دلالة فى إثبات ممارسة النشاط التجارى بالمحل إلا أن الحكم المطعون فيه أعرض عنها ولم يعن بالرد عليها كما أن الحكم نفى صفة المتجر عن المحل استنادا إلى أن أوراق تسلم البضائع والتخليص عليها لم تتضمن أية صلة بينها وبين العين موضوع النزاع رغم أنها صادرة باسم المطعون ضدها الثانية كمستوردة وأن عدم إثبات عنوان المحل بها لا يكفى وحده لنفى صفة المتجر عن المحل .ولم يعتد بصورتى الفاتورتين الخاصتين بقيمة . بضائع مباعة لقنصلية جمهورية السودان والشركة التجارية للأخشاب رغم أنها صادة باسم المحل وبأدوات مما تدخل فى نشاطه التجارى فضلا عن أن استناد الحكم فى نفى صفة المتجر عن المحل إلى ما ورد بعقد الجدك من أن المطعون ضدها الثانية لم تمارس أى نشاط بالمحل والذى أوردت فى دفاعها أنها قصدت من ذلك الفغة التالية سل الشكط وسوء حالتها الصحية وعدم قدرتها على إدارته ودون أن يعنى ببحث ما اشتمل عليه عقد الجدك من عناصر مادية ومعنوية للمتجر فإن ما أورده لا يكفى بشأن نفى العناصر اللازمة لوجود المتجر - إذ استند لقرائن فاسدة لا تؤدى من الناحية الموضوعية إلى النتيجة التى انتهى إليها فيكون مشوبا بالقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت فى الأوراق بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن .
(الطعن رقم 151 لسنة 53 ق جلسة 27/11/1989)
إن النص فى الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدنى على أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر المصنع إلى الغير جاز للمحكمة - بالرغم من وجود هذا الشرط المانع - أن تقضى بإبقاء الإيجار" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع أباح للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار لغيره بالرغم من وجود الشرط المانع متى كان العقار المؤجر قد أنشأ به المستأجر محلا تجاريا سواء كان مصنعا أو متجرأ بشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذى كان يزاوله المتنازل -وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع مما مؤداه أنه يجب لاعتبار المحل تجاريا فى معنى ، المادة 514 سالفة الذكر أن يكون مستغلا فى نشاط تجارى قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية ، إذا كان غير ذلك بأن تنازل عن نشاط مستغلة الصفة التجارية فإنه يخرج عن مجال أعمال هذه المادة ، ومؤدى هذا أنه إذا كان المحل مستغلا فى نشاط حرفى قوامه الاعتماد بصفة رئيسية على استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات المهنية ، فإنه لا يعتبر محلا تجاريا ، إلا أنه ذا استخدم صاحب الحرفة عمالا أو آلات بحيث يضارب على عمل هؤلاء العمال أو على إنتاج تلك الآلات ، فإن عمله فى هذه الحالة يعتبر تجاريا ، ويعتبر أنه أنشأ متجرا بالمكان المؤجر ، ومن المقر فى قضاء هذه المحكمة أنه يتعين على محكمة الموضوع أن تبين الأدلة التى استندت إليها فى حكمها وكونت منها عقيدتها بحيث تستطيع محكمة النقض أن تراقب الدليل للتحقق من أنه من ثم أدلة التى يصح قانونا بناء الحكم عليها فإذا لم تكشف المحكمة عن الدليل الذى كونت منه اقتناعها بوجهة نظرها فإن الحكم يكون قد عابة قصور يبطله ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء عين النزاع على قوله – " وحيث أن الثابت من الأوراق أن عين النزاع أجرت للمستأنف عليه (الطاعن الأول ) الذى أنشأ بها متجرأ لبيع قطع غيار الدراجات ثم قام بتغيير هذا النشاط إلى "نشاط آخر يمثل فى شحن البطاريات . .. وقد كان التصرف فيما بين المستأنف عليهما (الطاعنان ) قد تم على محل تباشر فيه حرة على النحو الثابت فى الأوراق وليس متجرأ أو مصنعا ومن ثم ينتفى أحد شروط المادة 945 مما يغنى عن بحث باقى شرط الجدك . … وذلك دون أن يبين الحكم الدليل الذى استخلص منه انتفاء صفة المتجر عن عين النزاع وقت بيعها للطاعن الثانى وأن النشاط الذى كان يزاول بها حرفيا وليس تجاريا فأنه يكون معيبا بالقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه .
(الطعن رقم 999 لسنة 58 ق جلسة 31/3/1989)
17 - إن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه وإن كان المشرع فى المادة 594/2 من القانون المدنى لم يضع ضابطا يستهدى به فى تحديد الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المنع والتى ترتب على توافرها الإبقاء على الإيجار للمشترى رغم الشرط المانع بل ترك أمر تقديرها لمحكمة الموضوع تستخلصها من ظروف الدعوى وملابستها دون معقب من محكمة النقض إلا أن ذلك مشروط بأن تكون المحكمة قد أقامت قضاءها أسباب سائغة مستمدة من أصل ثابت بالأوراق ومؤدية عقلا إلى النتيجة التى انتهت إليها ، وكانت الضرورة التى تقتضى بيع المحل التجارى وفقا للنص المشار إليها من شأنها وضع حد لنوع النشاط الذى كان يزاوله المستأجر فى العين المؤجرة ولا يشترط فيها أن ترقى إلى حد القوة القاهرة التى لا سبيل إلى دفعها ، ولا أن تكون الظروف التى أدت إلى هذه الحالة خارجة عن أراده المستأجر أو بسبب منه طالما توافرت فيها الأسباب الاضطرارية التى تجعل بيع المتجر أو المصنع هو آخر عمل يقوم به فى ميدان هذا النشاط ، لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد أورد فى مدوناته أن " يبين للمحكمة من واقعات الدعوى اضطرار المستأنف ضده الأول (المطعون ضده الأول ) إلى بيع المحل . ذلك أن يباشر فيه حرفته خمس سنوات ولا بد أن يكون البيع وليد ظروف قاهرة أقعدته عن العمل " . ويبين مما أورده الحكم أن المحكمة قد افترضت وجود ضرورة ملجئة أقعدت المطعون ضده الأول عن العمل دون بيان لتلك الضرورة أو للظروف التى أدت إليها اكتفاء بالقول بأنه كان يباشر الحرفة لمدة خمس سنوات وهى أسباب لا تؤدى عقلا إلى النتيجة المستخلصة منها فضلا عن مخالفتها للدلالة التى كان يمكن أن تستمد من ثبوت واقعة استئجار المطعون ضده الأول لمحل آخر ليباشر فيه ذات النشاط فى وقت معاصر للبيع . ومن ثم فإن الحكم يكون قد حجب نفسه - باستخلاصه غير السائغ - عن بحث دلالة عقد الإيجار المؤرخ 29/7/1977 المقدم فى. الدعوى مما أدى به إلى الخطأ فى تطبيق القانون مما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن .
( الطعن رقم 2121 لسنة 51 ق جلسة 9/2/1989 )
أنه لما كان المشرع فى المادة594/2 من القانون المدنى لم يضع ضابطا يستهدى به فى تحديد الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع والتى يترتب على توافرها الإبقاء على الإيجار للمشترى رغم الشرط المانع بل تبرك أمر تقديرها لمحكمة الموضوع تستخلصها من ظروف وملابستها دون معقب . من محكمة النقض متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة من أصل ثابت بالأوراق ومؤدية عقلا إلى النتيجة التى انتهت إليها ، ولما كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه استدل على توافر الضرورة بما أورده " . .. . . ، لما كانت الضرورة التى.ألجأت المستأنف عليه الأول إلى بيع المحل التجارى للمستأنف عليه الثانى ثابتة من الشهادة الصادرة من مكتب المدعى الاشتراكى ومن الشهادة الصادرة من وزارة الزراعة المودعين ملف الدعوى والمستفاد منهما المستأنف عليه الأول حورب فى رزقه وحاول المدعى الاشتراكى غلق محل تجارته فاضطر للبحث عن وظيفة للتعيش من أجرها وعين بوظيفة كاتب بوزارة الزراعة . . ... . ولما كان بحكم تعيينه فى العمل الحكومى يمتنع عليه مزاولة تجارته .. ... هذا بالإضافة إلى ما ثبت من الشهادة الصادرة من وزارة الزراعة من أنه منح أجازه بدون مرتب للسفر للخارج .... وهذا السفر إلى الخارج يمنع المستأنف عليه الأول من مزاولة تجارته ويكون ضرورة تجيز له بيع محله التجارى بالجدك .. وهى أسباب سائغة لها سندها من الأوراق وتؤدى عقلا إلى النتيجة إلى خلص إليها الحكم وتكمل بعضها بعضا مما لا يجوز معه مناقشة كل قرينة على حدة لإثبات عدم كفايتها فى ذاتها ولا يعدو أن يكون النعى جدلا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة استخلاصه وتقديره وغير مقبول أمام هذه المحكمة .
(الطعن 248 لسنة 52 ق جلسة 23/3/1989)
19 - من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كان تقدير الضرورة التى تسوغ التنازل عن الإيجار بالرغم من الشرط المانع متروك لقاضى الموضوع طبقا لما يستخلصه من ظروف البيع مسترشدا فى ذلك بالأسباب الباعثة إليه إلا أنه ينبغى أن ،يكون استخلاص الحكم سائغا ومستندا إلى دليل قائم فى الدعوى يؤدى منطقا وعقلا إلى ما انتهى إليه ، كما أنه وأن كانت عودة المستأجر البائع إلى ممارسة ذلك النشاط تنفى حالة الضرورة الملجئة للبيع باعتبار أن هذا المسلك يكشف عن أن البيع لم يكن إلا ابتغاء الكسب إلا أنه إذا ما توافرت حالة الضرورة من واقع آخر ومن ظروف مغايرة وانتقت بذلك شبهة الكسب من وراء البيع فإن ممارسة البائع ذات النشاط أو ذات مهنته ليس من شأنه نفى حالة الضرورة . لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الطاعن تمسك بتوافر حالة الضرورة الملجئة لبيع المتجر فى استحكام الخلاف بين الشريكين مما أدى لتوقفا نشاط المتجر فى الفترة السابقة على البيع ، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى أن مزاولة المطعون ضده الرابع ذات النشاط فى محل آخر ورواج تجارة الطاعن فى الحديد بعد شرائه المحل بالجدك ينفى القول بتدهور هذا النوع من التجارة وبالتالى الضرورة الملجئة للبيع دون أن يعتد بما أورده الطاعن بشأن ، الخلاف المستحكم بين الشريكين وتوقف نشاط المتجر بسبب هذا الخلاف فإنه يكون مشوبا بالقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن .
(الطعن رقم 805 لسنة 52 ق جلسة 22/5/1989)
أنه لما كان المشرع فى المادة 594/2من القانون المدنى لم يضع ضابطا يستهدى به فى تحديد الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع التى يترتب على توافرها الإبقاء على الإيجار للمشترى رغم الشرط المانع بل ترك أمر تقديرها لمحكمة الموضوع تستخلصها من ظروف الدعوى وملابساتها دون معقب من محكمة النقض متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة من أصل ثابت بالأوراق ومؤدية عقلا إلى النتيجة التى انتهت إليه ، وأنه ولئن كانت عودة المستأجر البائع إلى ممارسة ذات النشاط تنفى حالة الضرورة في واقع آخر وظروف مغايرة وانتفت بذلك شبهة الكسب من وراء البيع فإن ممارسة البائع ذات نشاطه أو مهنته ليس من شأنه نفى حالة الضرورة . لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن ما أورده المطعون ضده الثانى فى شان تحديد الضرورة الملجئة لبيع المحل التجارى فى مذكرته أمام محكمة الموضوع و بجلسة الاستجواب يتمثل فى عجزه عن إدارة المحل بعد وفاة والدته التى كانت تساعد. فى إدارته بعد وفاة والده وبتر إصبعى يده اليمنى ومرضه بالقلب واضطرار. لغلق المحل وإصرار شركائه من الورثة على بيعه واشتغاله بإحدى شركات القطاع العام وإذ كان ما أورده الحكم المطعون فيه خلافا للثابت بالأوراق من أن المطعون ضده الثانى لم يستطع تقديم ، أى بينة أو قرينة تثبت حالة الضرورة فى حين أنه قدم شهادتين طبيتين مؤرختين 15/11/1983 و 1/12/1982 وتم مناظرة المحكمة بتر إصبعى يده اليمنى لدى استجوابها له بجلسة 21/3/1983 وبطاقة اشتغاله بشركة قطاع عام التى قدم لهما . كما استخلص الحكم أن الأسباب التى ساقها المطعون الثانى متناقضة ولا يبرر أى منها قيامه ببيع المحل بالجدك فى حين أن كلا منها يصلح بمفرده ، فضلا عنه مجتمعة ، دون تناقض فيما بينها ، لأن يكون ضرورة ملجئة للبيع فاختلاف الورثة شركاء البائع،فى العمل والعمل بشركة قطاع عام يستلزم المنع من مزاولة التجارة وبتر إصبعيه أثناء العمل مع كونه مريض بالقلب واضطراره لغلق المحل لفترة فإن أى منها تتحقق به الضرورة الملجئة فضلا عنها مجتمعة وأن مجرد الاشتغال لدى محل آخر بعد البيع لا ينفى بذاته الضرورة الملجئة للبيع طالما. توافرت هذه الضرورة من واقع آخر وانتفت شبهة الكسب من وراء البيع وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه دون حاجة باقى أسباب الطعن .
(الطعن رقم 2159 لسنة 53 جلسة 18/12/1989)
أنه لما كان النص فى الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدنى في ! على أنه " و مع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضمانا كافيا" يدل - ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع استثنى من أثر الشرط المانع من التأجير من الباطن أو من النزول عن الإيجار حالة . البيع الاضطرارى للمتجر أو المصنع المنشأ فى العين المؤجرة ، وأجاز للمحكمة إبقاء الإيجار لمشترى المتجر أو المصنع رغم وجود شرط صريح فى عقد الإيجار يحرم التأجير من الباطن أو التنازل عنه للغير متى توافرت شروط أربعة يلزم تحققها جميعا بحيث لا يغنى توافر أحدها عن وجوب ثبوت سائرها ،و لما كان من ضمن هذه الشرائط أن يقدم المشترى تأمينا كافيا للمؤجر للوفاء بالتزاماته كمستأجر يخلف المستأجر الأصلى فى الانتفاع بالعين المؤجرة ، يستوى أن تكون هذه التأمينات شخصية أو عينية ، ويتعين فى هذا الضمان أن يكون إضافيا لا تدخل فى حسابه البضائع الموجودة بالمتجر أو المصنوعات التى ينتجها المصنع ، لأنها معدة للبيع ولا يستطيع المؤجر حسبما أو استعمال حق امتياز المؤجر عليها ، وكمان تقدير كفاية الضمان أو عدم كفايته أمر متروك لقاضى الموضوع دون متي عليه متى كان استخلاصه سائغا وله أصله الثابت بالأوراق ،وكان المقرر أيضا فى قضاء هذه المحكمة قد محصت الأدلة التى قدمت إليها وحصلت منها ما تؤدى إليه ، ،"ذلك باستعراض هذه الأدلة والتعليق عليها ما ينبئ عن بحث ودراسة أوراق الدعوى عن بصر وبصيرة ، وبحيث نستطيع محكمة النقض أن تراقب ثبوت الوقائع ، وأدلة هذا الثبوت ، لتتحقق من أنها الأدلة التى يصح قانونا بناء الحكم عليها ، وأن ما أثير حولها من دفاع لا يؤثر فيها ، فإذا تعذر تعيين الدليل الذى كونت منه المحكمة اقتناعها بوجهه نظرها فإن الحكم يكون قد عابة قصور يبطله . لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن الطاعنين قد تمسكوا أمام حكمة الاستئناف بأن المطعون ضده الرابع لم يقدم لهم تأمينا كافيا للوفاء بالتزاماته كمستأجر سيخلف . المستأجر الأصلى فى الانتفاع بالعين المؤجرة ، إلا أن الحكم ردا على هذا الدفاع بأنه قد تبين من الأوراق ملاءة المشترى دون أن يبين المصدر الذى استقى منه هذه الملاءة وكفايتها لمواجهة ضمان المؤجر مما يعيبه بالقصور المبطل له ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة بحث باقى أسباب الطعن .
(الطعن رقم 1272 لسنة 55 ق جلسة 4/2/1990 )
22- مفاد نص الفقرة الثانية من المادة 594من القانون المدنى يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع استثنى من أثر الشرط المانع من التأجير من الباطن أو من النزول عن الإيجار حالة البيع الاضطرارى للمتجر أو المصنع المنشأ فى العين المؤجرة ، وأجاز للمحكمة إبقاء الإيجار لمشترى المتجر أو المصنع رغم وجود هذا الشرط إذا توافرت شروط أربعة يلزم توافرها جميعا من بينها ألا يلحق المؤجر ضرر محقق من جراء التنازل عن الإيجار وأن يقدم المشترى تأمينا كافيا للمؤجر للرفاء بالتزاماته كمستأجر سيخلف المستأجر الأصلى فى الانتفاع بالعين المؤجرة ، يستوى أن تكون هذه التأمينات شخصية أو عينية ، ويتعين فى هذا الضمان أن يكون إضافيا لا يدخل فى حسابه البضائع الموجودة فى المتجر أو المصنوعات التى ينتجها المصنع لأنها معدة للبيع ولا يستطيع المؤجر حبسها أو استعمال حق امتياز المؤجر عليها . وأن مناط تقدير كفاية الضمان أو عدم كفايته التى يستقل بها قاضى الموضوع أن يكون استخلاصه سائغا له أصله الثابت بالأوراق ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه برفض الدعوى على ما خلص إليه من توافر شروط إعمال المادة 594/2 من القانون المدنى على واقعة النزاع ملتفتا بذلك عن الرد على ما تمسك به الطاعنون من وقوع ضرر محقق عليهم تمثل فى عدم سداد المطعون عليهم للأجرة اعتبارا من 1/3/1980 واجتزه فى الرد على دفاع الطاعنين بعدم تقديم المطعون عليهم تأمينات كافية للانتفاع بالمحل بملاءة المطعون عليهما الثانى والثالث بما لا يعجزهما عن الوفاء بأجرة شهرين متتاليين دون أن يستظهر ما إذا كان قد قدما تأمينات شخصية أو عينية تكفى للوفاء بالتزاماتهما كمستأجرين سيخلفان المستأجر الأصلى فى الانتفاع بالعين المؤجرة فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن .
(الطعن رقم 1059 لسنة 55 ق جلسة 21/2/1990)
23 - من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن تقدير أقوال الشهود واستخلاص الواقع منها هو مما يستقل به قاضى الموضوع مادام لم يخرج بها عما يؤدى إليه مدلولها . وأن ترجيح شهادة شاهد على شهادة آخر من اطلاقاته لا شأن فيه لغير ما يطمئن إليه وجدانه ، وليس بلازم أن يبين أسباب هذا الترجيح ، وكان تقدير الضرورة فى معين المادة 594/ 2 من القانون المدنى ، واثبات ونفى الإضرار بالمؤجر وكفاية الضمان الذى يقدم له - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو مما يستقل به قاضى الموضوع يستخلصه من ظروف البيع والدوافع التى حفزت إليه دون معقب شريطة أن يكون استخلاصه سائغا ، لما كان ذلك ، وكان الحكم قد أقام قضاءه على أن " .. . . ولما كان الثابت من وقائع النزاع أن المستأنف عليهما الثانى والثالث (المطعون ضدهما الأول والثالثة) المستأجرين بعقد الإيجار المؤرخ 1/1/1963 قد باعا المحل موضوع النزاع للمستأنف (المطعون ضده الثانى) بإقرار تنازل مؤرخ 1/2/19976 وتنازلا عن كل مشتملات المحل من عقد إيجار وجدك وكل متعلقاته ، وشهد شاهدا المستأنف فى التحقيق الذى أجرته هذه المحكمة والنى تطمئن المحكمة إلى أقوالهما بأن هذا البيع قد تم لسفر المستأنف عليه الثانى (المطعون ضده الأول ) للخارج وكبر سن المستأنف عليهما . ... وعدم قدرتها على العمل بالمحل موضوع النزاع وهو ما تتوافر به حالة الضرورة ، كما شهدا بأن المستأنف عليه (الطاعن ) لم يلحقه ضرر من هذا البيع ومن ثم فإنه يكون للمستأنف عليهما . .. ... المستأجران أن يتنازلا عن الإيجار بالرغم من وجود الشرط المانع عملا بالمادة 594/ 2 مدنى .. . ) مما مفاده أن الحكم استخلص أن التصرف هو بيع لمحل تجارى توافرت الضرورة الملجئة إليه وانتفى فيه الإضرار المحقق بالمؤجر (الطاعن ) وكان هذا استخلصه سائغا وله سنده فى الأوراق ويكفى لحمل قضائه وكان الطاعن لم يتمسك أمام محكمة الموضوع بعد تقديم المشترى التأمين الخاص الذى نصت عليه المادة 594/ 2 من القانون المدنى ، وكان النعى بوجود مودة بين المطعون ضده الثانى وشاهديه اللذين اعتد الحكم بأقوالهما لا يعدو أن يكون جدلا موضوعيا لا تجوز إثارته أمام محكمة النقض ، فإن النعى يكون على غير أساس.
(الطعن رقم 1725 لسنة 53 جلسة 25/2/1990)
24 – وحيث أن حاصل النعى بالوجه الثانى أن الحكم المطعون فيه إذ قضى باستمرار العلاقة الايجارية لصالح المطعون عليه الأول – مشترى الجدك – دون أن يكون المستأجر الأصلى قد عرض على المؤجر النزول عن الإيجار إلى المشترى وأثبت عليه رفضه فإنه يكون قد خالف القانون . وحيث أن هذا النعى فى غير محله ، ذلك أن النص فى المادة 594/2 من القانون المدنى على أنه " ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " يدل على أن القانون أباح للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار لغيره بالرغم من وجود الشرط المانع وبالرغم من عدم تنازل المؤجر عن هذا الشرط صراحة أو ضمنا ، إذا كان العقار المؤجر قد أنشئ به مصنع أو متجر متى توافرت الشروط المبينة فيه وليس من بينها الحصول على إذن خاص من المؤجر وقت التنازل ، هذا إلى أن بيع المحل التجارى عقد رضائى يتم بمجرد اتفاق طرفيه ، وتنتقل فيه الملكية بمجرد تلاقى الإرادة ، فلا يتطلب المشرع اتخاذ إجراء معين قبل انعقاده كما لا يشترط أن يبين فيه مشتملاته المعنوية والمادية وقيمة كل منهما على حدة ، وكل ما خول القانون للمؤجر عند رفض الموافقة على التنازل قبل أو بعد إتمامه أن يلجأ إلى القضاء الذى يصبح له حق مراقبة توافر الضرورة الملجئة التى تجيز هذا البيع ، لما كان ذلك فإن النعى على الحكم المطعون فيه بهذا الوجه يكون على غير أساس .
(الطعن رقم 1579 لسنة 54 ق جلسة 29/11/1989)
25 - إذا كان الثابت من الأوراق أن الحكم المطعون فيه خلص سائغا إلى توافر شروط البيع بالجدك فى التصرف الحاصل للمطعون ضده الثانى فلا يعيبه ما تزيد به فى أسبابه من أن طلب الطاعن - على سبيل الاحتياط الكلى - إعمال نص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 ينطوى على إقراره الضمنى للبيع بالجدك إذ لم تكن هذه الأسباب لازمة لقضائه لأن موافقة المؤجر على البيع - وعلى ما هو مقرر فى قضاء هذه المحكمة - صريحة كانت أو ضمنية ليست شرطا من شروط بيع الجدك ، ومن ثم يكون النعى غير منتج .
(الطعن رقم 192 لسنة 52 ق جلسة 2/4/1989 )
26 - إن النص فى المادة 0 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن على أنه "يحق للمالك عند قيام المستأجر فى الحالات التى يجوز له فيه بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التى بالعين ، وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض . ... " وفى المادة 25 من ذات القانون على أنه " يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر وفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها فى هذه القوانين تقضى المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن وبرد الحالة إلى ما يتفق مع أحكام ا القانون مع إلزام المخالف بالتعويض إن كان له مقتضى" يدل على أن المشرع استحدث حلا عادلا لمشكلة تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلا نافذا فى حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر فى الانتفاع بالعين فى هذه الحالة ، ولم يقصر المشرع هذا الحل على حالة بيع الجدك الذى ينطبق عليه حكم المادة 594/2 من القانون المدنى فقط بل جعله يشتمل الحالة التى يثبت فيها للمستأجر حق التنازل عن الإجارة بسبب وجود تصريح مسبق من المالك بذلك سواء كانت العين مؤجرة بغرض السكنى أو لغير ذلك من الأغراض ولذلك فقد ،رأى المشرع أن العدالة تقتضى أن يقتسم المالك مع المستأجر الأصلى قيمة ما يجنيه هذا الأخير من التصرف ببيع الجدك أو التنازل عن الإيجار ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة ، 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب بعد خصم قيمة ما قد يوجد بالعين من منقولات شملها التصرف وأوجب على المستأجر إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ورتب على مخالفة هذا الإجراء بطلان البيع أو التنازل الذى تم اعتباره كأن لم يكن مع أعاده الحال إلى ما يتفق وأحكام القانون بما مؤداه أن يعود أطراف النزاع المالك والمستأجر الأصلى والمشترى أو المتنازل له عن الإجارة إلى المركز القانونى الذى كان عليه كل منهم قبل إبرام هذا التصرف المخالف فيبقى عقد المستأجر الأصلى قائما منتجا لآثاره بين عاقديه ولا يلحق البطلان سوى عقد البيع أو التنازل الذى تم بين المستأجر الأصلى. والمشترى أو المتنازل إليه ويلزم الأخير وحده بإخلاء العين كأثر من آثر إبطال التنازل وزوال السبب القانونى لوضع يده عليها .
( الطعنان رقما 2510 و 2543 لسنة 56 ق - جلسة 10/2/1988 )
27 - إنه لئن كان من حق المشرع أن يصدر تشريعا تفسيريا يكشف به عن حقيقة المراد بقانون سابق منعا لكل تأويل أو لبس ، إلا أن شرط ذلك ألا يضيف جديدا إلى القانون السابق ، أما حيث يورد القانون الجديد حكما مستحدثا أو نصا يتناول بالتعديل أو التغيير نصا قائما فإنه لا يعد تشريعا تفسيريا ، ولما كان ما أوردته المادة 0 2 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن أحقية مالك العقار فى الحالات التى يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى فى تقاضى نصف ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التى بالعين يتضمن تعديلا لنص المادة 594/2 من القانون المدنى وليس لها مقابل فى القانون رقم 49 لسنة 1977 ، ومن ثم فإنها لا تعد تشريعا تفسيريا لأى من القانونين المذكورين ولا يرتد إعمالها إلى تاريخ العمل بأى منهما ، وإنما يسرى عليها ما يسرى على سائر التشريعات من أحكام خاصة بتنازع القوانين من حيث الزمان - لما كان ذلك ، وكان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن من الأصول الدستورية المقررة أن النص التشريعى لا يسرى إلا على ما يلى مفاده من، وقائع ما لم يقتضى القانون خروجا على هذا الأصل وفى الحدود التى يجيزها الدستور -. برجعية أثره ، ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون النظام العام إذ لا يجاوز أثر ذلك إلا أن تسرى أحكامه على ما يستجد من أوضاع ناتجة عن علاقات تعاقدية أبرمت من قبل نفاذه مادامت آثارها سارية فى ظله إذ تخضع هذه للآثار لأحكام القانون الجديد تغليبا لاعتبارات النظام العام التى دعت إلى إصداره على حق المتعاقدين فى تحديد التزاماتهما و حقوقهما التعاقدية الحالى منها و المستقبل على السواء ، ولما كان عقد بيع الجدك عقد رضائى يتم بمجرد اتفاق طرفيه وتنتقل فيه الملكية بمجز انعقاده دون توقف على إرادة المؤجر ، أى أن المراكز القانونية لأطرافه تنشأ وتكتمل فور إبرامه ويتوقف انتقال الحق فى الإيجارة أو عدم انتقاله إلى مشترى الجدك تبعا لتوافر الشروط التى أوردتهما المادة 845/2 من القانون المدنى أو عدم توافرها أى أنه ينظر فيها إلى وقت إبرام العقد لم لا يمتد إلى تاريخ لاحق ، وبالتالى فأن عقود بيع الجدك التى أبرمت فى تاريخ سابق على العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 لا تخضع لما ورد فى المادة 20 منه التى تسرى فقط على حالات البيع والتنازل التى تتم فى تاريخ لاحق لنفاذه والعمل بأحكامه ، هذا إلى ما أوجبته الفقرة الثانية من المادة 20 من .. القانون رقم 136 لسنة 1981 آنفة الذكر من شروط تتمثل فئ التزام المستأجر . البائع بإعلان المالك قبل إبرام الاتفاق مع الغير وتقريرها أحقية المالك فى الشراء وتقييدها حق المستأجر فى البيع للغير بانقضاء أجل معين ، كل ذلك يكشف عن أن هذه المادة يستحيل تطبيقها بشروطها وقيودها على عقود بيع الجدك التى أبرمت فى تاريخ سابق على العمل بها ، ومن ثم يقتصر سريانها على حالات البيع والتنازل التى تتم فى تاريخ كلاحق لنفاذها .
(الطعن رقم 192 لسنة 52 ق جلسة 24/4/1989)
لما كان الأصل أنه متى كانت عبارة القانون واضحة ولا لبس فيها فأن يجب أن تعد تعبيرا صادقا عن إرادة الشارع ولا يجوز الانحراف عنهما عن طريق التفسير أو التأويل أيا كان الباعث على ذلك ولا الخروج على النص متى كان واضحا جلى المعنى قاطعا فى الدلالة على المراد منه ، وكانت المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد نصت على أنه "يحق للمالك عند قيام المستأجر فى الحالات التى يجوز فيهما بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض، السكنى الحصول على 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التى بالعين وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض .... ) والبين من هذا النص فى واضع عبارته وصريح دلالته ومن عنوان القانون الذى وضع فيه والأعمال التشريعية التى اقترنت بإصداره أن الشارع استحدث حلا عادلا لحماية تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلا نافذا فى حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر فى الانتفاع بالعين فى هذه الحالة ولم يقصر المشرع هذا الحل على حالة بيع الجدك الذى ينطبق عليه حكم المادة 514/2 من القانون المدنى بل جعله يشمل الحالة التى يثبت فيها للمستأجر حق التنازل عن الأجارة بسبب وجود تصريح من المالك بذلك فى عقد الإيجار أو فى وقت لاحق بعد إبرامه وسواء كان هذا الترخيص قد جاء صريحا أو ضمنيا بتصرف يدل عليه وسواء كانت العين مؤجرة بغرض السكنى أو لغير ذلك من الأغراض ولذلك فقد رأى الشارع أن العدالة تقتضى أن . يقتسم المالك مع المستأجر الأصلى قيمة ما يجنيه هذا المستأجر من التصرف ببيع الجدك أو التنازل عن الإيجار ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة ما قد يوجد بالعين من منقولات شملها التصرف وأوجب على المستأجر إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض .
(الطعن رقم 7002 لسنة 58 جنائى- جلسة 11/5/1989)
مؤدى نص المادتين 20 ، 5 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع استحدث حلا عادلا عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه –تنازلا نافذا فى حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بمن حق كل من المؤجر والمستأجر فى الانتفاع بالعين الموجودة وهو ما نص عليه صراحة فى عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله " فى شان تحقيق التوازن فى العلاقات الايجارية " فأعطى للمالك الحق أن يقتسم مع المستأجر الأصلى قيمة ما يجنيه هذا الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها فى الحالات - التى يجيز فيها القانون ذات التصرف ، ونص على أحقية المالك بأن يتقاض نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضا الحق فى- شراء العين إذا أبدى رغبته فى ذلك وأودع نصف الثمن الذى اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوما منه قيمة ما بها من منقولات إيداع مشروطا بالتنازلى للمالك عن عقد الإيجار و العين إليه ، على أن يقوم بإبداء رغبته ، فى ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين ، مما مقتضاه أنه متى اتبع المالك هذه الإجراءات غير متجاوز الميعاد الذى ، حدده القانون فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له . ويظل الميعاد مفتوحا للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه . بالطريق الذى رسمه القانون بإعلان على يد محضر ، ولا يكفى إعلانه لحصول البيع لعد تحقق الغرض من الإعلان والذى هدف إليه المشرع ، وهو تمكين المالك من ابتداء الرغبة وإيداع نصف الثمن خزانة المحكمة ، ولا يجوز للمستأجر رفع دعواه بأحقيته فى الشراء استنادا إلى عدم قيامه بإخطاره بمقدار الثمن قبل إتمام البيع ذلك أن هذا الإجراء مقرر لمصلحة المالك الخاصة حتى يتمكن من استعمال حقه المشروع فى شراء العين ، ولا يتعلق هذا الإجراء بالنظام العام الذى يرمى إلى حماية المصلحة العليا للمجتمع ،.ولذلك فإنه يحق للمالك التنازل عنه ، بحيث إذا ما علم بمقدار الثمن الذى تم به البيع أو كانت وسيلته فى ذلك قبل أن يخطره به المستأجر بوجه رسمى فلا يحول عدم إعلانه دون حقه فى المبادرة بإبداء رغبته فى الشراء وإيداع الثمن خزينة المحكمة المختصة !يم غير مقيد بميعاد معين . ، طالما أن الميعاد المنصوص عليه قانونا لم يكن قد بدأ فى السريان ،كما لا يحول دون حقه قى شراء العين ، ما وضعه المشرع من جزاء لبطلان تصرف المستأجر بطلانا مطلقا متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون ذلك أن حق المالك فى الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير ، إذ يلزم المستأجر وفقا لصريح النص بإخطار المالك بالثمن المعروض عليه قبل إبرام البيع ، مما مفاده أن حقه فى شراء العين منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذى قد يتم بين طرفيه ، والذى صرح المشرع ببطلانه بطلانا مطلقا ، ولا يعد شراء المالك للعين حلولا من جانبه محل المتعاقد الآخر الذى اشترى العير ، يؤيد ذلك أن المالك لا يشترى العين المؤجرة التى بيعت للغير بما قد تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية ، إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة 50 %من الثمن المعروض على المستأجر ، أى أن المحل الذى ينصب عليه شراء المالك هو العين خالية و هو غير المحل المعروض للبيع على الغير بالجدك ، بل أن النص على بطلان هذا البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيدا لحق المالك فى الشراء بعد أن أضحى العقد الذى أبرمه المستأجر باطلا لا ينتج ثمة أثر قانونى ، لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن المستأجر الأصلى لذا كان النزاع - الطاعن الأول - قد تصرف فيه ببيعه بالجدك بما فيه من محتويات إلى الطاعنة الثانية نظير ثمن قدره مائتى جنيه ، وكان الطاعن الأول قد تقاعس عن إعلان المطعون ضده (المالك ) بالقيمة المعروضة عليه قبل إتمام البيع وأعلنه فحسب بحصول هذا البيع بالجدك ، وبعد أن علم الأخير بمقدار هذا الثمن أبدى رغبته فى الشراء بمقتضى الإنذار الرسمى الموجه منه إلى المستأجر الأصلى بتاريخ 3/ 4 /1983 وقام بإيداع حصته فى هذا الثمن خزانة محكمة مركز امبابة الجزئية ، فإن المطعون ضده يكون قد استوفى الشروط اللازمة لأحقيته فى شراء العين وفقا لنص المادة 0 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ، ولا يعد متجاوزا للميعاد القانونى المحدد لإبداء الرغبة فى الشراء وإيداع حصته فى الثمن ، ويكون التصرف بالبيع الصادر من الطاعن للطاعنة الثانية باطلا بطلانا مطلقا ، وإذ كان شراء المالك للعين لا يعد مشتريا لها بالجدك ، بل خالية من أية مقومات مادية أو معنوية على ما سلف بيانه ، ومن ثم فهو لا يلتزم بمباشرة ذات النشاط الذى كان قائما بها قبل البيع وهو وشأنه فى التصرف فيها واستغلالها بالأسلوب الذى يراه مناسبا له .
(الطعن رقم 600 لسنة 56 جلسة 27/12/1989)
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
http://lawer2004.ahlamontada.com
 
بيع بالجدك -- بيع
استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
منتدى المستشار أحمد عصام السيد :: المنتدى القانونى :: أحكام محكمة النقض المدنية-
انتقل الى: